조정대상지역 지정(12.18)에 따른

지방자치단체 안내사항

주택 전매, 청약, 정비사업 관련 -

2020. 12.

국토교통부

목   차

Ⅰ. 조정대상지역 지정에 따른 제도변동사항	1

1. 분양권 전매제한	1

2. 청약제도	1

3. 정비사업	3

4. 오피스텔 제도개선	3

Ⅱ. 관련 Q&A	4

Ⅰ. 조정대상지역(과열) 지정에 따른 제도 변동사항

1. 분양권 전매제한

① 주택 분양권(주택법 제64조, 영 제73조)

□ 적용 대상 및 시점

ㅇ 지정 공고일(12.18) 이후 입주자 모집 승인 신청(국가·지자체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 사업주체인 경우는 입주자 모집 공고)하는 경우부터 적용

* 조정대상지역 지정일 이전 입주지 모집 승인 신청한 사업장은 종전의 전매제한기간을 적용받으며, 해당 분양권의 매수자도 종전 규정에 따라 전매 가능

□ 전매제한 강화

ㅇ 금번 지정 지역은 조정대상지역 1지역*으로 지정하여,
소유권이전등기일까지 전매제한을 강화

* 조정대상지역 전매제한 : (1지역) 소유권 이전등기일 (2지역) 당첨일로부터 1년 6개월
(3지역) 당첨일로부터 공공택지 1년, 민간택지 6개월

2. 청약제도

* 조정대상지역 지정일 이후 입주자모집공고 승인 신청하는 경우부터 적용

□ 해당지역 거주자 우선 공급 (주택공급규칙 제4조제5항)

ㅇ (거주자 우선) 같은 순위에서는 해당 주택건설지역의 거주자가 우선

- 투기과열지구, 조정대상지역에서는 해당 주택건설지역에 거주하는 자의 청약 접수일이 그 밖의 지역에 거주하는 자보다 우선함

□ 청약 1순위 자격 강화(주택공급규칙 제27조제1항 및 제28조제1항)

ㅇ (지정 전) 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족시 1순위 자격 획득

* (국민) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 납입횟수 수도권 12회 지방 6회 이상

* (민영) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 예치기준금액 이상 예치

- 투기과열지구 및 조정대상지역에서는 과거 5년 내에 당첨 사실이 있는 세대에 속한 자(국민, 민영) 등*은 청약 1순위 제외

* 세대주가 아닌 자, 2주택 소유 세대에 속한 자도 1순위 제한

ㅇ (지정 후) 지정 전과 동일한 규제가 계속 적용되며, 추가 규제 적용

- 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화

* 지정 공고일 이후 입주자모집공고 승인 신청 분부터 적용

□ 민영주택의 가점제 적용비율 확대 (주택공급규칙 제28조제2항 및 제4항)

- 조정대상지역 지정에 따라 85㎡ 이하는 70%, 85㎡ 초과는 30%를 가점제로 입주자 선정

* 지정 공고일 이후 입주자모집공고 승인 신청 분부터 적용

□ 재당첨 제한 (주택공급규칙 제54조)

ㅇ 분양가 상한제 적용주택 등에 당첨된 자의 세대에 속한 자는 조정대상지역(과열)으로 지정된 지역 내 주택 재당첨 제한

재당첨 제한 대상자 (요건)		당첨이 제한되는 주택 (규제효과)
▪ 분양가상한제 적용주택 당첨자 ▪ 5ㆍ10년 공공임대주택 당첨자 ▪ 이전기관 종사자 특별공급 당첨자 ▪ 민영주택 中 조정대상지역 당첨자		▪ 국민주택 ▪ 민영주택 中 투기과열지구 내 주택 ▪ 민영주택 中 조정대상지역의 주택

※재당첨 제한 기간

- 분양가상한제 적용주택 10년, 투기과열지구 10년, 조정대상지역 7년

- 수도권 과밀억제권역(85㎡ 초과 3년, 85㎡이하 5년), 그 외 지역(3년, 1년)

3. 재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한

(도시정비법 제76조)

□ 관리처분계획 수립 시 조정대상지역의 과밀억제권역 및 과밀억제권역 외 재건축 사업의 경우 재건축 주택공급 수 제한

ㅇ 지정 공고일(12.18) 이후 최초 사업시행계획인가를 신청한 경우부터 적용

4. 오피스텔 제도 개선

□ 전매제한 (건축물의 분양에 관한 법률 제6조의3)

ㅇ 조정대상지역 내 건축물 분양 시 전매제한*

* 100실 이상 오피스텔의 경우 소유권이전 등기시까지 분양권 전매제한

- 지정 공고일(12.18) 이후 분양사업자가 분양신고를 하는 경우부터 적용

* 건축물의 분양에 관한 법률 개정 부칙(법률 제14934호, ’17.10.24) 제4조(분양 건축물의 전매행위 제한에 관한 적용례) 제6조의3제1항의 개정규정은 이 법 시행(‘18.1.25) 후 최초로 분양사업자가 제5조에 따른 분양신고를 하는 경우부터 적용한다.

- 다만, 조정대상지역 지정(’20.12.18) 전에 분양신고를 한 경우에는 전매제한 규정의 적용을 받지 아니함

□ 거주자 우선분양 (건축물의 분양에 관한 법률 제6조의2)

ㅇ 조정대상지역 해당 지역 거주자에 대한 우선분양* 의무 적용

* (100실이상 오피스텔) 10∼20%이하/ (100실미만 오피스텔) 10% 이하/ (기타) 10% 이하

- 지정 공고일(12.18) 이후 분양사업자가 분양신고를 하는 경우부터 적용

* 건축물의 분양에 관한 법률 개정 부칙(법률 제14934호, ’17.10.24) 제3조(거주자 우선 분양에 관한 적용례) 제6조의2제1항의 개정규정은 이 법 시행(‘18.1.25) 후 최초로 분양사업자가 제5조에 따른 분양신고를 하는 경우부터 적용한다.

Ⅱ. 관련 Q&A

1. 분양권 전매제한

1. 현재 분양중인 주택의 전매제한 적용 시기는?

□ 조정대상지역 지정 공고일(12.18) 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 경우부터 신규지정에 따른 전매제한을 적용받게 되므로,

ㅇ 지정일 이전 입주자 모집 승인을 신청하여 현재 분양중인 주택은 종전 규정에 따른 전매제한기간을 적용받게 됨

2. 조정대상지역 지정 이전에 보유하고 있는 분양권의 경우 전매제한기간의 영향을 받는지?

□ 조정대상지역 지정 이전의 기존 분양권의 경우 종전의 규정에 따른 전매제한기간을 적용받게 되며,

ㅇ 종전의 전매제한기간이 만료된 경우에는 조정대상지역 지정에 따른 전매제한기간의 영향을 받지 아니하고 전매가 가능함

2. 청약제도

1. 가점제 적용 주택수 비율은 어떻게 되는지?

□ 조정대상지역으로 지정 이후 85㎡이하 가점제 적용 주택수 비율이 곧바로 40%에서 75%로 상향 적용되며

ㅇ 85㎡초과는 0%에서 30%로 가점제 적용 주택수 비율 상향 조정

3. 오피스텔 제도개선

1. 조정대상지역 내 기존 오피스텔을 분양받은 경우 전매제한 적용 대상인지?

□ ｢건축물 분양법｣ 개정 법률(제14934호) 부칙 제4조에 따라 조정대상지역 내 100실 이상의 오피스텔은 이 법 시행 후, 최초로 분양사업자가 분양신고를 하는 경우부터 전매제한이 적용되며,

ㅇ 조정대상지역 지정(’20.12.18) 전에 분양신고를 한 경우에는 전매제한 규정의 적용을 받지 아니함